金沙娱乐如何准确把握中央经济工作会议对地产的定位?

  作者:天风证券陈天诚

  事件:

  12月18日至20日,金沙娱乐2018年中央经济工作会议在北京举行,针对房地产领域,会议提出如下要求:“加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。要发展住房租赁市场特别是长期租赁,保护租赁利益相关方合法权益,支持专业化、机构化住房租赁企业发展。完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制,保持房地产市场调控政策连续性和稳定性,分清中央和地方事权,实行差别化调控。”

  核心观点:

  1. 未提“房住不炒”,不再提抑制泡沫,强调多层次供给

  相比去年强调抑制房地产泡沫,因房价涨幅受到明显控制今年未再强调,同时也没提到“房子是用来住的不是用来炒的”,虽然并不代表调控的放松,但表明工作任务的重心并不是仅仅是打击短期炒房,核心任务是建立房地产发展的长效机制、建立多主体供给和租购并举,保持房地产市场调控政策连续性和稳定性,我们预计明年进一步进行调控的可能性较小,对于一些短期调控策略则可能略有宽松,对地产形成潜在利好。

  

  2. 连续三年强调发展租赁市场,支持专业化、机构化住房租赁企业发展

  今年是中央经济工作会议连续第三年提出要发展租赁市场,也是最密集出台相关政策的一年,加快机构化、规模化租赁企业发展。租购并举已经成为本届政府建立房地产调控长效机制的指导思想,这一市场也是地产难得有的政策红利市场,未来将与交易市场形成较好的补充,我们认为租赁市场的发展需要政府进一步的政策支持,也将对地产销售和投资产生影响。

  

  3.长效机制不是洪水猛兽、会议未特别强调房产税

  近日财政部长肖捷在人民日报撰文称将按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则,推进房地产税立法和实施,对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税。但本次会议并未提及房产税立法相关内容,我们认为由于房价过快上涨势头已经得到了有效控制,现在力推房产税的需求并不是那么迫切,目前也仍存在诸如不同产权如何征收、全国统一登记、配套税费抵免等技术问题,另外,我们看到政府提到是“长效发展机制”而不是“长效调控机制”,维持行业的健康稳定发展符合各个利益主体的根本利益。

  4. 首提分清中央和地方事权,实行差别化调控

  2017年是一二三线城市房地产市场基本面明显分化的一年,核心一二线城市在严厉的调控政策下销售回落,而三四线城市受益于棚改货币化和一二线需求外溢,则出现了量价齐升的行情,在这种背景下,房地产市场调控就不可能再走原来“一刀切”的老路,我们认为这将继续利好行业,对于量缩比较明显的一二线地方政府有调整四限政策的可能,对于库存已经明显降低的三四线,由于分化仍在,则会维持相对稳健为主。

  ■投资建议:中央经济工作会议对2018年的经济政策做了规划,地产强调租购并举和多重供应,未提“房住不炒”和“抑制泡沫”,政策偏中性,我们强调目前需要加配地产板块,理由如下:销售层面,我们预计新房销售年底会好过金九银十,有持续超预期的可能;政策层面,我们预计十九大到明年两会前将是政策空窗期;从市场表现来看,前期涨幅过快的行业和个股有资金退出的可能,而地产板块估值低业绩好,目前处于低配状态,或将受到资金青睐;随着库存风险逐步释放,压制地产股长期估值的关键因素解除,我们对比国际市场来看,合理的地产龙头估值应在15PE左右。推荐:1)首选龙头房企:万科A、保利地产;2)精选二线优质房企:广宇发展、新城控股、北京城建、华侨城A3)持续推荐地产新红利:光大嘉宝、世联行、三六五网。建议关注:阳光城

  风险提示:调控加码、租赁政策对销售的影响、加息

内容版权声明:除非注明,否则皆为本站原创文章。

转载注明出处:http://www.db361.com